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调控频出致资金链再受压地产商各显神通

发布时间:2020-07-17 17:58:52 阅读: 来源:非开挖厂家

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[提要]资金链再受压 地产商各显神通 不管是“叠加影响”还是“利空出尽”,开发商早在暗地里各显神通,马太效应将越发明显。另一方面,国家统计局数据显示,在去年房地产开发企业资金来源中,开发商银行贷款和居民个人按揭贷款增速均出现明显回落。

春节鞭炮声未过,房地产又迎来了一个大利空。2月8日晚,央行忽然宣布加息25个基点。加上春节前的新“国八条”以及沪渝房地产试点的推出,2011年开发商一开始就遭受三大重击。

虽然有国内的研究者认为叠加效应将使房价面临大幅下跌的风险,但有国际投行却认为,最后一只靴子落地,国内房地产利空已出尽。花旗表示,因内地加息早被广泛预期,因此不少物业买家,尤其首次置业者,已消化合理的加息预期。

不管是“叠加影响”还是“利空出尽”,开发商早在暗地里各显神通,马太效应将越发明显。

房贷压力骤增

东海证券的分析师认为,单纯就此次加息而言,对行业的影响不大,但累计效应如同于温水煮青蛙。根据测算,加息25个基点对消费者购房负担影响为1%~3%,而且购房者对利率的敏感程度远不及首付比例提高。情况确实如此吗?

王晓明今年春节就过得不太踏实,“短短一个春节假期,房贷需要支付的利息就增加了16万多元。”王晓明为记者算了笔账。他是今年1月下旬在广州买的房子,准备贷款100万元,分20年还清。按理论的数据计算,加息前,五年以上贷款年基准利率为6.4%,其每月需还款7396元,支付利息近77万元。而以加息后年利率6.6%计算,他每月则需还款7514元,支付利息80万元。

如此看来,加息不过让他20年多付3万元利息。但实际上房贷一直有八五折利率的优惠,“如果春节前办妥了房贷,我每月需还款额是6845元,利息总额只有64万元。”王晓明表示。但由于种种原因,其房贷一直无法顺利办理。春节假期一过,他就接到银行电话,表示其房贷申请只能按基准利率计算。这让他每月多支付近700元的房贷。“每月的房贷压力突然提高10%,真有些难以接受”。

记者2月9日致电广州中行、农行、建行、交行、招行等几家银行,其工作人员均表示,目前广州地区没有收到暂停房贷优惠利率的通知。购房者还是可以按照原本的手续申请等待审核。但记者通过专职办理按揭贷款的律师了解到,现在广州首套房优惠利率的确在收紧。“如果说今年1月还有10个人可以获得优惠利率,那春节后大概只有4个人。”一位国有银行的房贷部工作人员也向记者证实,对购房者的审核标准在提高。而这种情况在上海、北京等地均有出现。

这还是首套房的房贷难度,“二套房基本没有商量余地,肯定要按六成首付、1.1倍利率的标准计算。”上述国有银行的工作人员表示。

政策叠加加大观望

“这对我们的销售会有多大影响还需要评估。”对于这次加息及银行房贷收紧,一位上市房企的销售总监向记者表示。其实2011年1月,其所在公司的销售情况非常好,同比增长超过一倍。这种情况在其他上市公司也有同样表现,万科今年1月实现的销售金额高达201亿元,同比增长了220.8%。“2月肯定有大幅度下跌。”上述销售总监向记者表示,但具体应对还要看春节后一周的销售情况而定。

但花旗银行的研究报告还是认为加息早已预期,虽然会加重置业者的负担,但在通胀环境及缺乏投资渠道下,加息并不足以打击市民购房意愿。亚银投资首席分析师李大伟也有类似观点,其认为现在国内银行存款还处于负利率的水平,估计要扭转该状况,央行至少还要加息100个基点。“现在国内楼市需求,特别是一线城市,有相当部分是投资保值。他们对于银行杠杆的考虑不是很敏感。”李大伟表示。

杨红旭也认为,对于房地产市场而言,加息的影响需要经历一个量变到质变的过程。每次加息都是小小的利空,但在加息周期的前半段,总体影响较小;直到累计加息多次,比如六次左右,加息周期过半,尤其是最后一次加息完成之后,其累积效应,才会显著表现出来。“若依此规律,则当前第三次加息后,对于楼市依然属于‘温水煮青蛙’,不必夸大其效果”。

但加息以及新“国八条”的叠加冲击的确在加大投资者的成本。新“国八条”出台后,总部在华南的开发商曾向记者表示,其中提高二套房的贷款成本措施,使“新投资者的成本几乎增加了15%”。如果加上加息增加1%~3%的成本,短期内部分投资者的成本增加了16%~18%。这足以让这些投资者进入观望状态。

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